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上半年地产资管观察：抄底机会来临

2023-07-30 08:44:14 来源：观点新媒体

久违的仓储ABS和爆发的仓储

2023年一季度观点指数收录的ABS项目规模为488.8亿元，共16只。其中已发行的有11只，规模为184.79亿元。涉及到的底层资产类型包括仓储、商办、商业、住房租赁和产业园。

(相关资料图)

其中，仓储类为久违的资产类型，是近一年来观点指数收录的首单。继宝湾物流于2021年6月份发行第三单仓储类ABS以来，基本无仓储类ABS的踪影。仓储类ABS期限长，利率低，发行有一定门槛。加上2022年仓储业景气整体不佳，地产债信用危机在蔓延，并非发行的合适时机。

随着2023年经济开始复苏，仓储景气逐渐回升，再加上监管层对优质地产债的信用加持，市场信心有所恢复，仓储类ABS迎来合适的发行时机。同时，作为REITs的另一种替代品，其发行门槛相对较低，有利于处于培育期的仓储资产获取资金。

华发于2022年年底发行的住房租赁ABS，为其2022年来第2单。目前市面上仅存华发在发行该类型ABS。底层资产为广东省江门市某长租公寓物业，发行金额11.45亿元，主体及债项评级为AAA级，优先级利率为5.8%。如果光从租售比的角度来看，租赁住房的收益率很难达到5.8%。观点指数认为，市场上较低的租售比阻碍着租赁住房ABS 的发行。

在公募REITs方面，一季度有众多的动态。包括已经上市的京东仓储REIT，其包含重庆、武汉和廊坊三个物流资产项目，总估值约15.65亿元，募资规模为17.57亿元。紧接着，九州通和ESR便参与到申请仓储REITs的阵营中来。其中，九州通拟发行30亿元医药物流REITs，有望成为首单医药商业领域细分仓储REITs。

据悉，九州通已在全国拥有141个高标准医药物流仓储设施。这将为市场持续带来优质的资产。另外，中金普洛斯的扩募项目也已得到上交所的反馈。可以看到，这些都是仓储类REITs，一季度可谓是该类产品集中爆发的时间点。

不良资产处置需求释放，发展商抄底机会来临

2023年二季度，观点指数收录的地产资管领域并购事件共有9起，总的披露金额约59.36亿元。城市商业类（商办、酒店及公寓）有6起，仓储类有3起。交易标的资产主要位于北上广深、天津和宁波等地。

具体来看，基汇资本收购的广州佛罗伦萨小镇是中国首座意大利名品奥特莱斯，可租面积约6.22万平方米，项目紧挨广州南站，位于广佛都市圈内，于2015年开业后发展迅猛，目前集合了182个国际和本地零售品牌。虽然全国消费需求低迷，但是一线城市的核心商业资产仍然坚挺，这也是基汇资本看中该项目的原因之一。

因此可以看到，陆续有商业地产企业在寻求市场机会，伺机扩张旗下版图。

远洋集团在经历了流动性紧缺后，正在陆续出售旗下资产，包括其在北京的远洋未来广场。消息称，远洋集团计划出售一个购物中心，所得资金用于偿还2023年12月13日到期的32亿元ABS，但也只够覆盖优先级的16亿元。而对于收购方居然之家来说，也有一定好处。居然之家表示，北京远洋未来广场，与居然之家北四环店相邻，此次收购将形成互补关系，有助于改善居然之家的经营成果和财务表现。

另一家商业地产商新城控股则收购了欧乐广场，将改造成吾悦广场，此为新城控股在天津的第四座吾悦广场。2023年年初，欧乐广场在阿里拍卖平台进行过拍卖，拍卖标的为法院查封资产，最初起拍价6.74亿元，但未在平台上成交。可以看到，新城控股在积极寻求合适的商业资产进行扩张。2023年的股东大会中，新城控股提及如果REITs打通，其或还会并购一部分存量商场。彼时，其称在天津并购的和平欧乐广场是个例，是基于抵债的考虑。

虽然欧乐广场是新城控股并购的个例，但也从侧面说明了，存量市场并购也是获取优良标的的渠道之一。

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